Les frais de base à prévoir pour l’achat d’une propriété au Québec
Les frais de base à prévoir pour l’achat d’une propriété au Québec
Acheter sa première maison au Québec, c’est excitant… jusqu’au moment où on réalise que la mise de fonds n’est que la pointe de l’iceberg. Entre la préautorisation, l’acte chez le notaire, la taxe de bienvenue et tous les petits frais de démarrage, la facture peut grimper vite si on n’est pas préparé.
Ce guide t’explique, en langage simple, quels frais prévoir pour l’achat maison au Québec, avec un exemple concret sur une propriété de 510 000 $.
1. La mise de fonds : 5 % vs 20 % sur une maison de 510 000 $
a) Règles minimales au Canada (incluant le Québec)
Pour une propriété résidentielle occupée par l’acheteur :
- 5 % sur les premiers 500 000 $
- 10 % sur la portion au‑delà de 500 000 $
Pour 510 000 $ :
- 5 % de 500 000 $ = 25 000 $
- 10 % de 10 000 $ = 1 000 $
- 👉 Mise de fonds minimale réelle : 26 000 $
Mais pour simplifier la comparaison 5 % vs 20 %, on utilise les pourcentages classiques sur le prix total :
b) Option 1 : mise de fonds 5 %
- Prix d’achat : 510 000 $
- Mise de fonds 5 % : 25 500 $
- Montant à financer : 484 500 $ (avant prime d’assurance)
Avec moins de 20 % de mise de fonds, ton prêt doit être assuré (CMHC / Sagen / Canada Guaranty).
- La prime d’assurance (variable selon le pourcentage de mise de fonds) est ajoutée au prêt et augmente légèrement ta mensualité.
- Avantage : tu peux entrer sur le marché plus vite avec moins de liquidités.
- Inconvénient : tu paies une prime d’assurance + plus d’intérêts sur un montant plus élevé.
c) Option 2 : mise de fonds 20 %
- Prix d’achat : 510 000 $
- Mise de fonds 20 % : 102 000 $
- Montant à financer : 408 000 $
- Aucune assurance hypothécaire obligatoire (prêt « conventionnel »).
Avantages :
- Paiements mensuels plus bas
- Moins d’intérêts sur la durée du prêt
- Pas de prime d’assurance prêt hypothécaire à payer
Inconvénient :
- Il faut disposer d’un beaucoup plus de mise de fonds, ce qui peut retarder ton projet d’achat maison.
2. Sources possibles pour ta mise de fonds
En pratique, ta mise de fonds peut venir d’un mélange de sources :
- RAP (Régime d’accession à la propriété) : Il est possible de retirer de ton REER sans impôt, remboursables graduellement. Voir le lien suivant pour plus d'informations https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/particuliers/sujets/reer-regimes-connexes/est-regime-accession-a-propriete.html
- CELI : retraits libres d’impôt, parfait pour compléter ta mise de fonds ou les frais de démarrage.
- CELIAPP : spécialement conçu pour l’achat d’une première propriété; contributions déductibles d’impôt et retraits non imposables pour l’achat. Voir le lien suivant pour plus d'informations https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/particuliers/sujets/compte-epargne-libre-impot-achat-premiere-propriete.html
- Épargne non enregistrée : argent dans un compte régulier, placements non enregistrés, dons familiaux, etc.
- Don: Don d'un membre de la famille proche
3. La préautorisation hypothécaire : ton point de départ
Avant même de magasiner sérieusement, une préautorisation hypothécaire est essentielle :
- Elle te donne une idée claire de ton budget (paiements mensuels, maximum empruntable).
- Elle verrouille un taux pour 90 à 120 jours (selon le prêteur).
- Elle renforce ta position lors d’une promesse d’achat, surtout dans un marché compétitif.
Prévoir : généralement aucun frais direct, mais le prêteur analysera en détail ta situation (revenus, dettes, crédit, stabilité d’emploi).
4. Les frais de clôture à prévoir (en plus de la mise de fonds)
Une bonne règle de base : prévoir 1,5 % à 3 % du prix d’achat en frais de clôture au Québec.
Pour une maison de 510 000 $, ça veut dire environ 7 500 $ à 15 000 $.
5. Les frais de démarrage pour l’achat d’une maison
Voici une liste réaliste des frais de démarrage à prévoir
5.1 Frais liés à la transaction
- Notaire pour l’acte de vente et l’hypothèque
- Taxe de bienvenue (droit de mutation immobilière)
- Inspection préachat
- Évaluation agréée (si exigée par le prêteur)
- Assurance titre (si utilisée)
- Tests particuliers (au besoin, surtout en région)
- Test d’eau potable
- Inspection fosse septique
- Ajustements de comptes (taxes municipales, scolaires, frais de condo déjà payés par le vendeur)
- TVQ sur la prime d’assurance hypothécaire
- Si ton prêt est assuré (mise de fonds < 20 %), la prime est ajoutée au prêt, mais la TVQ (9,975 %) est payable à la clôture.
- Exemple typique : souvent quelques centaines à 1 500 $+ selon le montant assuré.
- Voir la liste des coûts estimés ici: https://www.centris.ca/fr/blogue/finances/achat-de-maison-13-frais-a-prevoir-avant-pendant-et-apres
5.2 Frais de démarrage et d’installation
- Déménagement
- Connexion / ouverture de services
- Électroménagers (si non inclus)
- Meubles de base
- Rideaux, pôles, stores
- Assurance habitation (obligatoire pour l’hypothèque)
- Entretien extérieur de base (si terrain)
- Petit fonds de réserve pour imprévus
6. Comment te préparer concrètement
- Obtiens ta préautorisation avant même de commencer les visites.
- Bâtis ta mise de fonds avec un mélange : RAP, CELI, CELIAPP, épargne non enregistrée.
- Calcule ton budget en incluant :
- Mise de fonds (5 % ou 20 % + frais)
- 1,5 % à 3 % du prix pour les frais de clôture
- Un coussin pour le déménagement et l’installation
- Utilise un fichier Excel ou une appli budgétaire pour simuler :
- Scénario mise de fonds 5 %
- Scénario mise de fonds 20 %
- Impact des paiements mensuels sur tes liquidités.
Conclusion : entrer prêt, pas surpris
La clé pour un achat maison réussi, ce n’est pas seulement de s’enthousiasmer pour la cuisine ou la cour, mais de maîtriser tous les frais de base :
- Ta mise de fonds (5 % vs 20 %),
- Les frais de clôture propres au Québec,
- Les frais de démarrage pour réellement t’installer.
En te préparant avec les bons outils (RAP, CELI, CELIAPP, épargne personnelle) et une bonne préautorisation, tu transformes un projet stressant en une décision éclairée et durable, que tu aies 21 ans ou 65 ans.